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一、区域概述
（一）区位
望京位于北京市区东北角方向，紧挨丽都商圈-酒仙桥区域,临近燕莎-三元桥商圈、首都机场，区位优势明显。
（二）构成
望京由望京新区、望京工业区、货流中心三部分组成。
（三）功能定位
望京是以居住为主的多功能、综合性城市新区，是北京最成熟的卫星城。
（四）占地面积
望京总用地约14平方公里。
（五）人口
望京规划总人口约30万人，常住人口约20.3万 。
（六）交通
望京紧邻机场高速路、京承高速，且与四、五环路围合，地铁14、15号线、城铁13号、4号线均通往望京；望京内部交通以南湖渠东路为南北交通横轴，以平行于机场路走向的内环干道为东西交通纵轴，向外设置了内环、中环、外环3个内部交通环路，区域交通通达性强。
（七）发展
随着望京商业配套、环境规划渐趋完善，以及望京电子城西区北扩2.76平方公里，更多世界500强企业不断进驻，整个望京发展潜力巨大。
二、市场分析
（一）区域项目分布
区域目前在售项目八个，暂时未放量项目三个。
（二）供给分析
1、在售项目规模
区域本季度在售项目总规模相对较大，区域市场供给大部分为项目后续开发放量
2、2008年第一季度望京区域在售及新批准预售住宅项目面积
2008年第一季度望京区域在售住宅项目总面积约为24万,新批准预售住宅项目总面积约为7.2万。
3、供应量
注: 上述图表数据为2008年4月1日区域在售项目市场存量和潜在供应量
2008年4月1日区域在售项目市场存量约为10.4万平米，潜在供应量约为50万平米。因国风北京、东湖湾项目目前已接近准现房标准，预计此两项目将于2008年5、6月份开始放量，放量总量约为22万平米，远大于2008年4月1日区域在售项目市场存量10.4万平米，预计未来市场竞争将加剧。
4、产品形态
注: 上述图表为2008年4月1日区域在售项目市场存量产品类型和潜在项目供应产品类型在供应量方面的比例
2008年4月1日区域在售项目市场存量塔楼与板楼供应量比例为0.62比0.38;潜在项目供应塔楼与板楼供应量比例为0.15:0.85,板塔建筑类型供应比例将发生质变。结合2008年5、6月份国风北京、东湖湾项目将有可能入市，且二者均为纯板产品，预计未来市场竞争将集中于板楼产品。
5、主力户型面积
注: 上述图表为2008年4月1日区域在售项目市场存量主力户型面积区间和潜在项目主力户型面积区间在供应量方面的比例
2008年4月1日区域在售项目市场存量主力户型产品的面积区间集中在为90-200平米，总占比80%；其中90-120平米的户型占比20%，120-150平米的户型占比20%，150--200平米的户型占比37%；其中150平米以上面积区间占比40%。
潜在项目主力户型产品的面积区间集中在90-200平米以上，总占比87%；其中90-120平米的户型占比13%，120-150平米的户型占比19%，150--200平米的户型占比40%；200平米以上的户型占比15%；其中150平米平米以上面积区间占比55%。
区域项目主力户型面积区间趋于稳定，且区域未来市场供给以150平米以上的大户型产品为主。
区域供给以大户型产品为主原因如下：
一、区域客群层次相对较高，对居住的舒适度要求较高，大户型产品正好契合这种需求；
二、随着区域逐渐成熟及世界大型企业不断进驻本区域，区域高端人群不断扩大，在产品需求量和需求品质上渐倾向于大户型产品；
三、区域未来无新土地供应，土地稀缺性彰显，大户型产品更显稀缺；
四、区域开发商看好大户型产品的利润回报率，在所开发项目中增大了大面积户型的比重；
6、细分供应量
注：上述图表为2008年4月1日区域在售项目市场存量和潜在项目各单项目在供应量方面的比例
依据2008年4月1日区域在售项目市场存量和潜在项目各单项目供应量比重，可以看出区域在售项目以里外里公寓、大西洋新城供应量比重较大，供应量分别占比为26%、18%；
区域潜在供应量东湖湾二期、国风北京三期、宝星园三期所占比重较大，供应量分别占比为24%、22%、14%。
本季度，区域市场供给大部分为区域项目后续开发放量；
本季度，区域市场供给新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)度，区域市场供给大部分为区域项目后续开发放量；
本季度，区域市场供给总量约为24万,其中新增加供给约为7.2万；
本季度，区域在售项目市场存量约为10.4万平米，潜在供应量约为50万平米，预计区域未来市场竞争将加剧；
本季度，区域市场供给以塔楼为主，区域未来板塔建筑类型供应比例将发生质变，市场竞争将集中于板楼产品；
本季度，区域项目主力户型面积区间趋于稳定，且区域未来市场供给以150平米以上的大户型产品为主；
本季度，区域在售项目里外里公寓、大西洋新城供应量分别占比为26%、18%，区域潜在供应量分别占比为24%、22%、14%
（三）成交分析
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1、2008年第一季度望京区域在售项目月均销售速度及成交总价分布
2008年第一季度望京区域在售项目销售速度放缓,项目销售速度集中在9-25套/月左右；
个别项目如北纬40度因其主力产品面积小,单价14532元/平米远低于区域15339-18250元/平米的主力单价区间，所以销售速度明显大于区域市场平均水平；
区域主力产品总价为90-120万元左右的套型最能受到市场认同，在一定程度上，是受北纬40度小户型产品供给较多影响；
其次能受到市场认同的是150-240万元左右总价区间的产品。
2、2008年第一季度望京区域在售项目成交产品类型分布及成交面积区间分布
2008年第一季度望京区域在售项目成交产品类型以两居、三居为主，总占比57%；
市场成交面积120平米以上户型占比较高，总占比67%，其中120-150平米占比25%；150-200平米占比39%； 200平米以上占比3%；其中150-200平米占比相对最高；
市场需求产品类型以两居、三居为主，市场需求面积120平米以上户型占比较高，其中150-200平米占比相对最高。
本季度，区域项目销售速度集中在9-25套/月左右；区域主力产品总价为90-120万元左右的套型最能受到市场认同，其次为150-240万元左右总价区间的产品；
本季度，区域市场成交产品类型以两居、三居为主，区域市场成交面积120平米以上户型占比较高，其中150-200平米占比相对最高。
（四）价格分析
1、2008年第一季度望京区域在售项目成交均价和主力户型总价
2008年第一季度望京区域在售项目主力产品单价集中在15339-18250元/平米之间，总价范围则集中在160-280万/套,形成了相对稳定的价格底部空间。
2、2008年第一季度望京区域在售项目均价变化
2008年第一季度望京区域在售项目均价大部分趋于静态，仅有里外里公寓因毛坯交房
改为精装交房，于2008年2月29日将价格上调1800元/平米。
区域在售项目均价大部分趋于静态是受国家金融政策不断加息、不断提高存款准备金率，信贷政策提高贷款首付比例，及70/90政策、国六条、国八条等综合政策影响，导致市场整体观望气息浓重，房地产市场有价无市。
本季度，区域在售项目主力产品单价集中在15339-18250元/平米之间，总价范围则集中在160-280万/套；
本季度，区域在售项目均价大部分趋于静态。
（五）客群分析
1、客群构成
Ø本区域居住升级引发二、三次置业客群
Ø韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞
Ø跨国公司入住望京，有住房需求的企业员工
Ø丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村等区域客群
2、客群特征
Ø认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；
Ø讲究生活品味，追求生活舒适度；
Ø以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主
三、典型项目分析
（一）里外里公寓
项目背景：
里外里公寓是由原万方国际公寓通过重新定位包装推向市场的项目
项目主力产品：
80平米两居、200平米三居
核心卖点：
私人设计公寓概念
项目简评：
项目地段区位相对为区域最优，项目周边商业、生活配套、交通齐全
项目劣势：
户型格局方正性欠缺
项目销售现状：
销售去化约占35%
项目销售促进策略：
一次性98折
（二）大西洋新城
项目背景：
聆湖苑是区域大型项目大西洋新城的后续放量
项目主力产品：
60-90平米塔楼产品
核心卖点：
社区成熟的大型生活配套
项目简评：
项目位于望京区域中心，项目内部配套完善，项目周边商业、生活配套、交通齐全
项目销售现状：
销售去化约占90%
项目销售促进策略：
一次性98折
（三）国风北京三期
项目背景：
项目三期是国风北京项目最后一期，由六栋板楼组成
项目主力产品：
150-180大户型产品
核心卖点：
13200平米的坡地景观、90000平米成熟园林
项目简评：
项目周边商业、生活配套相对齐全、项目户型设计整体较好
项目劣势：
项目内部配套缺失
项目现状：
暂未开盘，预计于08年5、6月份入市
（四）东湖湾二期
项目背景：
项目三期是东湖湾项目最后一期，由六栋板楼组成
项目主力产品：
160-180大户型产品
核心卖点：
贝尔高林园林担纲设计的中央景观
项目简评：
项目周边景观相对为区域最优，内部商业、生活配套齐全
项目现状：
暂未开盘，预计于08年5、6月份入市 | 
