商业面积达12万平方米的望京国际商业中心旁，另一综合体项目方恒国际中心正在紧张地装修。而仅与望京国际商业中心和方恒国际中心一街之隔，悠乐汇项目的施工现场也是一片忙碌景象，悠乐汇MIX商街的大幅招商广告在路旁格外醒目。日前，本报在望京调查发现，该区域商业地产正迎来新一轮的放量高峰。

　　■ 核心区30余万平方米

　　商业地产扎堆放量

　　据了解，方恒国际中心包括4万多平方米的商业将在4月下旬开业。总体量达22万平方米的悠乐汇，除了正在销售的办公区底商———MIX商街外，该项目的规划中还有一条L型的纯商业街将于2009年开业。而在望京国际商业中心南侧的嘉美风尚中心，也即将有6万平方米的集中商业和沿街底商开业。

　　望京国际商业中心位处望京核心区东侧望京街沿线，靠近机场高速，对丽都、三元桥等区域有一定辐射作用，是望京商业的重点集中区域之一。不久的将来，这片区域将形成30余万平方米的大体量商业供应。

　　虽然这些项目的定位不同，望京国际商业中心号称全业态休闲商业配套，方恒国际中心和悠乐汇各打出了望京惟一大型纯商务综合体和望京惟一体验式商业综合体的口号，嘉美风尚中心也称将一站式解决商务办公、居住、购物休闲等需求。但从商业业态来看，这些项目均以购物卖场、各类专卖店和休闲餐饮为主，并且都希望趋全趋大。

　　■ 区域商业地产总面积

　　超100万平方米已成定局

　　望京国际商业中心附近商业项目“扎堆”，这仅是近几年来望京商业地产“井喷”的一个缩影。

　　据了解，包括方恒国际中心、嘉美风尚中心、悠乐汇和六佰本步行街、华彩国际中心（家乐福已开业）等，望京区域正在招商及在建的较大体量商业项目有10余个之多，商业面积预计在50万平方米以上。

　　除望京国际商业中心外，望京地区已经开业的较大体量购物中心还包括旺角广场、嘉茂购物中心、望京1号、中福百货及爱家家居、百安居和宜家家居等，已经开始营业的商业面积累计超过35万平方米。

　　近两年，望京开盘的住宅项目也都推出了较大体量的商业配套。今年2月有商业配套入市的北京香颂项目宣称，将规划建设8万平方米规模的商业MALL和步行街，形成一个独立的区域性商业中心。而近期热售的知语城、东湖湾、融科橄榄、上京新航线等知名项目都有经过精心规划的商业街，也被公认为是项目的一大亮点。

　　据了解，望京区域内原有配套的商业面积已达到10万平方米以上，而新增的住宅商业配套也与在10万平方米左右。

　　2006年以来，许多业内人士还在猜测望京的商业地产总面积能否超过100万平方米。现在看来，这一猜测已成事实。

　　■ 商业规划不尽合理

　　将影响未来发展

　　据北京市商委的发展规划，到2010年北京人均商业面积为1平方米。但如果望京商业面积按100万平方米计算，人口总数不到30万的望京地区人均商业面积将达到3.3平方米以上，总面积仅为17.8平方公里的“弹丸之地”望京，人均商业面积将达北京人均商业面积的3倍以上。

　　望京商业地产的发展得益于《北京城市总体规划（2004－2020年）》。2004年以前，望京生活、服务设施配套缺失，很多居民白天去京城其他区域工作，晚上回来居住，望京由此被戏称为“睡城”。《北京城市总体规划（2004－2020年）》公布后，处于北京“两轴两带”的东部发展带中心位置的望京，一下吸引了众多商业地产投资商的目光。短短几年内，望京就迅速从单一居住的“睡城”发展到拥有已建或在建百万平方米商业的区域。

　　有业内人士认为，望京人口组成以白领和外籍人士为主，近几年又有大批世界500强企业，如沃尔玛、奔驰、爱立信、摩托罗拉等进驻，购买力非常强。这些成为望京商业地产热的重要条件。

　　但此前望京国际商业中心、望京嘉茂购物中心、望京一号等商业项目，纷纷传出经营不善和业态调整的消息。对此，北京汉博联合投资管理公司执行董事王永认为，商业地产都有一个培育期，出现反复很正常。但他同时也表示，望京商业地产总量太大，一些项目或许也将被激烈的市场竞争淘汰。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利则表示，从短期看望京商业地产供应确实过大，但从长期发展看，望京的商业地产供应量不一定过多。更本质的问题在于望京商业整体规划不太合理，商业地产项目多是见缝插针，加上许多商业地产项目都以出售为主，很难统一管理和推广，能否在激烈竞争中迅速形成整体的商业氛围，是这些项目生存和发展必须面对的重大考验。