图为第一太平戴维斯项目经理林志明先生发言

　　主持人：谢谢赵总又提了一个新的观点。整个峰会到现在为止，很多嘉宾都表达了精彩的观点，但还有几位论坛专家在场，一会儿请几位专家来讲一讲。

　　林志明：03年前我就在香颂的项目上进行相应的策划，在这几年的过程中，望京这两年项目的操作过程中，我们也确实有很多体会，这些都是干活的。我想一个体会，望京他确实是一个城市化的过程，城市化的过程是从住宅开始，但是往往看到开始的住宅还没有看到后续，现在看到的商业还没有注意到他的写字楼，下一步作为写字楼，商业、酒店真正以一个转变的开始，现在能看到的办公的西门子、爱立信、微软等等这些中心，一些大型的企业都在进驻，大型的商业已经开业，在开业的前些年，当然这里边也会看到一个例外，宜家已经开业，嘉茂是补过来的，现在已经开是享福了。

　　再国际年望京的商业结果就是真正的商业、酒店、写字楼所谓的卧城已经再也不存在了，所以说这种城市化的进程，大家以更高的视角来看可以想象一下80年代进城进到二环，进到东单、西单、王府井，包括国贸、公主坟、东单等等。现在进入第四季，望京、中关村等等都是典型的案例，这十年的过来，包括下一步的变化对我们的开发还是需要做一些有必要的总结。

　　再回到望京，我想说的第二点，特种的商业业态和形式以及各个项目都有他生存的理由和商业空间。但是大家共同要做的事，望京商业总体上看是过分的，但这没有意义，真正有意义的，逐渐大家形成了一个复古的形态。比如说嘉茂，形成的是社区商业，社区商业之外的内容，比如说国际商业中心，以及相应的高端商业引进来，我想对嘉茂的竞争还是会有一些不符。NOVO这边我想是更好的为望京做了一些贡献，最头疼的是主业不动，把别人的定位相应的引进过来，我想第六这一部分，销售这一块不会有问题。大家形成了一个互补，共同起到的作用是什么？望京现在三十万人，占他消费的比例大约不到1/3，吃、衣、食、住、行，现在的人均消费在望京占到1/3，吃在外面吃，玩在外面玩，车在外面玩，只是一些小的，买一个菜。所以说望京形成了一个被抽血的，他的血是外人给抽走的。望京的过程完成以后，我想是人受到外地的输血，人受到外部的可能性了，这一完成之后，我想一百万的商业是没有问题。NOVO的商业前景也会非常的自豪。谢谢！

　　主持人：NOVO听了一定会很开心，周边的人都会以您为自豪，包括就像宜家一样，宜家不是望京的宜家而是北京的宜家。

　　在座的专家们、开发商们、商家们都发表了自己的观点。我想今天谁代表这个市场说话，我们还有三位专家，中国步行商业街工作委员会的韩街徽专家，还有中国连锁经营协会的楚东先生和家得宝中国区前副总裁刘皓先生，你们如何看待？

图为美国家得宝商业公司中国区前副总裁刘皓先生发言

　　刘皓：今天非常高兴能够参加这样一个峰会的讨论，另外一方面也有点遗憾，认识大家有一些完了。两三年前就试图在望京找合适的选址，最终是没有找到。我们这一家公司是做建材连锁店的，因为望京这个地方是一个三十万亩的人口，这么密集，我们在想，有我们这样一个店，有一个非常大的生存空间，我们在望京选了三块地，我们都反复的看过。一个是六佰本，这个地方我们前前后后看了三四次，最后因为层高的问题不合适。另外一个地方忘了名字，就是现在沃尔玛的商业，我们曾经看过他的地下室。香颂的地区我们也去看过，说老实话跟我们的业态不是特别匹配，我再想，我们今天有这样一个机会，能把零售商，作为零售商的选址的基本想法能有一个沟通，也算是在以后的合作过程中，能够更加的顺利一些。

　　最早在选址的时候，最早看一个城市，是把一个城市看成一个人一样，基本上是有两个，是有一个主动的心脏，心脏部分，城市都有心脏部分。他的心脏部分以前传统的看法是两个地方，一个是政府所在地，一个是传统的商业区。我们要求所有的商店都要在从人体的主动脉，人流就是血液，交通就是他的血管，要求要在这些主动脉上。这个原则在其他城市还行，但是在北京不行，北京实在是太大了，而且尤其这几年的发展，刚才几位专家说，是一个卫星城，有的强壮的人群。我们成功的选择址项目都是前期很早的，在项目策划的早期能够进入，比如说像今天的NOVO是比较成功的。最早的时候无论是硬件设施还是无硬件设施以及层高，人流、物流的动向都需要有一个合理的布局。我们跟第二个项目沃尔玛的项目之所以没有谈成的核心原因是没有办法做物流，货根本进不去，他的前面只有一个口，没有办法卸货，没有办法停车，那儿的层高比六佰本好一些，但是物流不方便。而且我们这种店是作为这样一个Spinme的前期，所以说在考虑的时候一定要在策划前期就考虑到，否则的话就会非常的麻烦。谢谢大家！

图为中国步行商业街工作委员会主任、著名专家韩街徽先生发言

　　韩街徽：各位领导、各位专家，非常荣幸参加这次研讨会，我和刘总也是老朋友，04年参加过刘总举办的一次关于金融街的大都市街已经有四五年了。今天的研讨会，看到这个议题和题目的时候感到很奇怪，望京商战，在座的嘉宾大部分来自于望京区域的商业老总，看大家挺和谐的，在一起交流没有打起来。从今天的议题拆开讲确实不容易，只能三合一。

　　今天整体探讨的三个议题还是综合的议题，我认为会涉及到几个关键词，第一个关键词就是北京，第二个关键词就是望京，第三个关键词就是NOVO，第四个关键词是我们的商业街，第五个关键词是商业模式。把这五个关键词拿出来探讨有一些问题的思路就比较清晰了。北京是什么？国务院的定位，国家首都，国家易居城市的定位。在梳理望京之前，把北京的商业格局简单的梳理一下，因为我本人是研究商业基地、商业网点的。北京的商业网点发展分四个阶段：第一阶段，中心三点，大家都非常熟悉：王府井、西单、前门。王府井、西单近些年有一些差异化的发展，前门正准备开业。九十年代初商业街出现了一些变化，东边扯到了东单、建国门、国贸，西边又到了金融街、百盛；西边到了公主坟。基本上呈现的是环状节点的状态，初期主要是以二环路为典型的代表，特别是依托地铁连线。比如说阜成门、朝阳门等等。后来因为北京是一个庞大的发展格局，二环、三环、四环，还有五环、六环，逐渐在三环沿线也开始出现了一些批发市场、物流为主要特征的商业形态。到了第四个阶段也就是说目前的阶段，北京的商业网点的发展格局，应该说基本上呈现为一种多点多局。一方面在北京出现了多个商业中心，或者说整个诚实的发展，客观上为多个商业中心的出现提供了一个非常好的基础。多点就是遍布各个社区的商业网点，像望京不管是目前还是未来还是相当一段时间，三十万的人口量应该说具备了初具商业中心的规模。三十万是什么样的概念？我们暂且不谈北京的卫星城，一般的城区人口也就是三四十万，就这样一个概念。这是北京商业管理的发展情况；

　　第二个关键词就谈到望京，望京是什么概念？赵总也谈到，望京他的人口是比较突出的，他有三高、四高的特征比较鲜明，高收入性、高知识性、高商务性、高国际性，他的四高特征是比较典型的。卧城还是睡城是一个特定时期的特定阶段，由政府规划方面的原因，也有商家进入的实际原因，多少是涉及到先有鸡先有蛋的原因。

　　提一个建议，为未来的商业商圈还是对未来商业街的发展提一个建议，我们要打造一个生态化的商圈，我这里讲的生态化不仅仅是多丰富的问题，更重要是商业业态。像香颂的商业街，目前先期进入的是大店，从商业状态来看大店的处理非常鲜明，当然同时也不能忽视小店的特征。一条商业街大店、小店、中店相互的关系应该很微妙。谈到商业模式，商业模式这几年探讨的比较多，企业界、开发商，包括媒体，包括所谓的也都得探讨，但是我个人认为，从某种意义上来讲，没有新的商业形态，只有新的商业组合，这是我个人的观点。现在我们所讲的商业模式，包括近几年国内比较奉行的奥斯卡，现在分开了基本还是可以做的。第二个观点，不管是什么样的模式，基本上同质化比较严重，大体形成一个尖三角的模式。

　　在确定商业模式包括未来的商业定位和未来的发展时，我都要谈最后的五句话：首先要从商业立场的产业链条判断；一个是开发商，作为商业来讲一定有产业链条，产业链条一定会出现一些主要要素，浓缩成五个要素第一个是开发商，首先要看开发商到底是否有能力，开发商的实力决定了商业地产、商业开发的理念和营销方式。第二个是投资者，如果要销售的话是否受到客户的青睐，他决定了商业地产的保值和增值的空间。第三个是经营者，他是一个国际化的品牌，他决定了我们商业运营的成功。第四个是运营者，是否有经营，包括我们的香颂商业街，在未来长期的运营过程中，这也是非常重要的。他决定我们商业管理的规范和持续的发展。第五个是消费者，我们要去研究是否有能力，他决定了我们商业项目的消费能力。从这五个方面去探讨，整个商业的项目和定位比较的清晰。

　　谢谢大家！

图为中国连锁经营协会服务部主任楚东先生发言

　　楚东：连锁品牌的发展肯定离不开商业地产的密切配合，我们的工作中心也是经常帮着商家和地产的沟通。刚才听了望京的状况，几百万的商业可能出现最多的，一个是业态的分战，二是商业分化。商业主体店的概念，实际上香颂已经开始推行了。业态主体店是把业态相对集中，举个例子，以香颂的项目来说，如果不站在招商的角度，比如说建立一个儿童的生活城，会把各大儿童教育、儿童英语教育以及护婴房，跟儿童、幼儿有关的集中在一个区域内，这样的话就会形成双方的稳定，周边的人都会到这儿消费，都会到这儿体验，这也是购物中心的一个特点，同时还会有其他的商业。另外一个也观察到，刚才我也看到，实际上我们是集中在一个正餐的领域去做，找一些特色的独特的，不见得是个色的。把这样几个品牌结合在一起，那么周边的人群都会集中到这儿消费。这样一百万的项目来说都可以找到最充足的立足点，对我们来说，他也是非常的需要。东一家、西一家找找关系，能不能他们家到我们家去，所以说建造一个业态主体店的方式。谢谢大家！