图为望京嘉茂总经理李昱女士发言

　　李昱：我们是2006年7月15日正式开业，快两年的时间。望京经营了一段时间之后发展很辛苦。当时很多人不愿意到购物中心来，因为大家这种观念还没有转变，逐渐随着时间的推移，也是商业地产发展的一个趋势，我觉得有更多的人认识到了，包括像现在的金源购物中心他的客流量和消费量也都是很好的。嘉茂望京在这个时期也是非常的努力、非常积极的把活动做的很多，希望不仅仅是望京地区的客流，但是我们总结下来，现在我们的定位目前还是社区型的购物中心。因为在我们开业的时候做了很多的推广工作，甚至地铁、公交车，从反映上来看还是拉不到外界的顾客。现在就像NOVO进驻望京地区，也确实把整个望京地区的商业品牌又回升了，使这边的业态更丰富了，其实对于整个商业来讲，是一个很好的事情，当然对于我们的压力也是更大。因为望京地区，这些人现在又有了嘉茂，还有望京国际，现在还有马上要开的新世界，以及沃尔玛、家乐福相继的都要开。所以我们还是要积极努力的扩展我们的市场。嘉茂今年开了很多的钱，开了六辆班车，我们的意图是希望能够拉外面的一些消费者。班车有到丽都、大山子，主要是为了开发我们的客户资源，在这儿希望共同努力，把望京的商业做的更多更好。

　　主持人：望京区域大家已经听到，我们可以想象一个卧城，亚洲最大的卧城，现在的规划是商业，有这么多的名字、这么多的商业进来，形成了一个崭新的望京，将来NOVO的加入，我想整个望京商业会有一个质的突破。

　　今天来的是做商业规划的策划，还有的横跨了几个行业，比如说北发投的杜总，有很多投资项目，还有很多区域的项目顾问，请您把这几个话题合在一起谈，望京区域商业价值的判断，其实刚才几位专家也已经讲到，商业模式有几种，挪威是一种，刚才李总的嘉茂是社区商业中心，在这一块希望讲讲您的观点。

图为北发投总裁杜猛先生发言

　　杜猛：很高兴今天下午跟大家一块儿讨论这个话题，感觉这个话题的新模式非常好，我理解的望京就是北京的卫星城，联合国的规定5万人的规模定义，更何况望京有30万人。望京这几年的发展，不管了解的深与不深，望京是亚洲最大的韩国人聚集地。望京发展这么多年，也是走大运的时候，他从西部到中关村到亚运村一直到望京，我们已经撞到他了。

　　至于说商业模式对城市和对虚拟价格的认知，对于商业模式我主张两种，一个是自由发展的商业模式，一个是计划的商业模式。比如说最典型的，北京的一条街，也是中国最大的一条街，典型的计划经济的模式。比如说最自由化的，靠自由形式发展起来的秀水，完全有顽强的生命力，包括潘家园。人为搞出的商业模式我觉得值得商讨，今天所有的话题，望京商战的创新模式的探讨，商业模式的特点大家非常清楚。怎么对中关村推出20多年的发展，完全是一个村的概念，城的概念。他是人为的，我们又砸了上千亿的资金所砸出来的商业模式，去过印度旁观的人都清楚，看不出政府的办公大楼没有像我们这样这么漂亮，没有。但他是软件开发世界之最，也就是说我们现在在硬实力方面，硬件发展方面是非常卓有成效的。我们十五年可以建一个儒家，但再过三十年也不可能把曼哈顿的模式拿过来，说明我们的软实力做不到。所以说香颂商业街的商业形态在很大程度上决定了后期的商业模式；又加上有比较前卫的老牌的，有影响力的商业模式的加盟，我想香颂商业街未来的符号是什么？也就是说他必须有自己的商标，有自己的特色，你是走一个特色性的商业模式，或者说自由制的商业模式，还是说人为的。如果说是人为的干预的方式带来的是不一样的，感觉是不一样的，发展最终的结果也是不一样的。比如说90年代的万通广场，当时定义的是把万通广场打造高端的商场最终失败了，而且赔的一塌糊涂，最后没有办法被拍成一个小商品批发，这跟他们的初衷是完全不一样的。一个是人为靠开发商的意志去打造商业模式，一个是适应市场的自由发展的商业模式，所以你总得选择一个。另外给他一个符号，也给自己一个商标，首先是30万望京人先记住，香颂商业街是什么？然后让北京城的老百姓知道，我认为这个可能更好一些。我不是搞商业的，我是学金融的，学金融出生，但是我想在美国有这样的一个街，这个文化极其特别的商业街，比如说帝国大道，他的运营模式就这样，你要去找，几乎达不到，怎么也学不来。可以说望京对香颂商业街，我作为圈人的人士觉得挺好，本人拭目以待，得好好学习。

　　主持人：谢谢杜总。接下来的议题是：NOVO的商业模式和望京商业模式的探讨合并成一个题目，因为大家在探讨的时候几乎合并起来，很难拆开。

图为北京达观房地产经纪有限公司副总经理李亚明先生发言

　　李亚明：我做地产开发也很多年，我想了一些感受，当年在石景山和海淀交界地区有一个开发项目，当时在住宅和商业规划当中，把商业放在石景山区，因为是南北路两侧，把住宅放在海淀区。很明显，当时在北京来说，商业的操作应该说比较难。换个隐身的概念，北京的商业为什么卖不过住宅。前两天刚从西安回来，西安城南北四十多公里，东西长四十公里，到了晚上、被天都是灯火辉煌。我想这里除了南方的地理特点，北京的商业基本上一片，而南方包括西安、成都西南地区，基本上商户联成一片。望京这一块关注了十年，从最初的，刚才像鲁老师所说的，由于前期的规划，商户不能形成统一，大量的底商的配套供应。望京的第二个十年刚刚拉开序幕，一年内达到三十万人口，现在望京大概有一千多万平米的住宅商量，从汉博做一个商业经贸，望京升级的商业刚刚开始，可能传统的一些商业会遭到很大的打击。而且从金源开业的几年，时好时坏，汉博现在也做这一块，发现一个问题，随着生意在好转，他对方圆五公里内的杀伤力变强，也相当与我把这个话题抛出来给大家交流。其实望京的商业模式在后期的运营里头，从初级的到中级的到后位还会出现30万、40万的大贸。希望在目前的阶段，也就是说后期运营，我觉得比较难以管理。希望望京地区的同仁，必须得要有社会责任的发展商结合起来，望京的商业政低高空，形成一个有利的品牌圈。谢谢大家！

　　主持人：说到中国的商业Space这一块在商业上也是位居前头的，赵总您作为商业的策划公司角度怎么来看？

Space商业经营管理集团招商总监赵龙先生发言

　　赵龙：大家好！绝大多数都是老朋友了。我是Space的招商总监，在去年的西单大悦城，从去年7月15日进城到今年一直以来的招商，在招商过程中的开业，这个项目从渠道招商和代理公司，这个公司的项目招商总监实际上有一个品牌的招商。对于望京项目，刚才很多的专家和老师都说到了原来区域的问题，其实是一种计划，望京是原有的开发模式，限制了他的发展。因为望京跟其他的商业区不一样，先是有一级开发，然后是二级开发、三级开发，地价又很高，这一块就不再多说了。

　　从望京发展的现状来说发现一个特点，家乐福、沃尔玛、宜家等等，他们都是有经营福利的，说白了是一个很强大的经营者，包括我们的NOVO，NOVO的签约对我们的香颂项目，我个人感觉是一个非常大的机遇。从现在目前的状态来说，望京的商业我个人判断还只是一个量的积累，绝对不是一个质的变化，为什么这么说？现在大家看到所有经营好的业务，包括负责招商的人员，招商是运营的一部分。对于在招商来说，其实更多的是看中品牌，一定要站在品牌经营的角度来说，现在比较好的都是经营理念比较深，而且经营的实力比较强的，比如说沃尔玛、家乐福、宜家。在过去两到三年对上海的商业非常熟悉，包括现在也在做。NOVO是在F4的一层，位置非常好，而且也是我在上海最喜欢的项目的一个。F4是非常用心测试的，在整个过程中他是有参与的，包括零售现在都看到形成了一个非常强大的。举个例子，在望京区域，因为他有30万的居住人群，他有非常高的收入、学历，望京看中的是他的消费场，一定要看中他的消费特点，说实话比如说上海的大拇指头等等都是上海非常著名的商业居住区，他肯定是最喜欢的一个地点，但绝对不是最喜欢的商业，比如说喝咖啡、吃面包都有拉手提琴的，他们非常注重细节，他们注重发挥合力打造一个品牌。我个人认为，我们的香颂区域也是更多的，包括NOVO，结合成合力我们就不是一个拳头，所以说未来的这个项目包括区域的发展也是往生活化方向发展的。

　　谢谢大家！