图为中国人民大学房地产研究中心特聘教授鲁炳全先生发言

　　主持人：谢谢尤总的介绍，刚刚通过钟总对整个北京香颂商业街的介绍；又通过尤总对NOVO的介绍。可以想像，优秀的商业接加上一个优秀的品牌，相信在未来几年北京时尚的商业街又将出现。

　　下面进入关于望京商战新模式的研讨，在开会之前已经介绍了与会嘉宾，集中了商业商场的专家领导，也集中了商业地产的顶级代表和商业地产的代表，还有很多终端品牌的代表，所以说这个链条是比较完整的。当然也有对望京区域深刻理解的开发商和投资商，对这个项目的理解，对商业地产、对望京商战的理解都有独资的见解。

　　第一个议题：望京区域价值在商业方面我们如何理解？

　　鲁炳全：其实我住的离望京不远，要问我对望京熟不熟？真不熟，差不多每天从哪儿过。提到望京站在商业地产的领域来讲，我个人认为是说不出来的痛，尤其是望京的商业。目前望京商业的现状大家都能认同，处在两个状态，一个是叫极端，第二个是松散。所以说极端从网点的布局上和规划上来讲，因为历史的原因已经形成，呈南北两端的布置。分散的话，从这样一个超大的新城区来讲，商业的配套不齐全，什么原因造成？我想有两个原因：现在的城市对话和商业对话同再一个误里，城市规划由城市部门来把握，商业规划由商业部门来把握，两个部门走不到一起来。

　　有幸今天参与下午的研讨，谈到今天的项目就像前面几位讲的一样，离不开商圈的认识和理解。望京首先需要什么样的商业，望京到底需要社区商业还是需要区域性的商业？回过头，从这儿就可以看到，望京的主要目标客户群，我刚才很注意的看到NOVO的调研，很清晰的告诉我们，望京的主流消费群用客观的话来说，通常说的现在不怎么说，以前经常所是的白领，是一个以白领为集中的集群的居住区，而且也逐步走向国际化的集群。比如以韩籍人士，其他的外籍认识逐步加盟，所以整个区域不断的升级、不断的深化，所以目标客户群始终围绕白领和高端白领。他的边缘商区大家都知道，向东走十公里向北走十公里，向南走两公里是什么样的人？可以说集中了北京地区最富有的人，所以说，望京商区需要什么样的商业，这是主持人给我的题目。

　　第二点是以时尚作为格调，谈到时尚很多人都跟高档联在一起，一时尚就高档，一高档就是高消费。在专业领域时尚不是高档，时尚是一种生活方式，是一种引导消费，和体验消费的一种生活方式。所以说反过来刚才也在看，NOVO进入这样一个区域之后，他所瞄准的客户群是周边一些现有楼盘的两万人口，还是大望京地区的五十万人口？我想毫无疑问，NOVO告诉了我们选择了后者。所以通过这些说明什么？望京地区需要一个来引导消费、体验消费的时尚的生活主题。就像上海的新天地一样，这是我们对这个区域的理解。实际上把后边的话题也超前说了。

　　要讲到社区商业，我们现在看望京，是站在社会上还是社区上来看，社区商业通常所覆盖的人口，最大的，比如说新加坡做的最好，也通常是控制在20万以内，其实最有效的覆盖一般都是5万人口的覆盖。所以说望京今天的发展，也许他的规模发展是当初建立新城的规划时所不可想象的，所以说北京城市的规划，从前两年的新的规划调整之后，东部发展带当中有几大社区组团重新构建一个发展带，望京起到一个中心和核心的定位。可以再延伸到怀柔，顺义往北一些到回龙观在这样的发展带上，望京已经脱离了社区发展带，向城区过渡。所以说在这样的阶段上引导时尚一族的消费会成为主流。所以说，望京需要这样的业态。

　　主持人：谢谢，鲁总作为有丰富的商业地产专家，所以尤总更踏实了，这下买对了。

图为来宾张冰月先生发言

　　张冰月：我在望京生活十年，对望京有切身的感受。从望京的价值来讲，我先说一下关于望京的定位。因为大家都在说望京的商业定位，我想先要考虑一下望京的定位。望京的定位是距亚运村多元，距三元桥多远，而并不是他们讲到望京就能讲到他的具体位置，所以说他的地理位置还不够完全成熟。望京区域本身，刚才鲁老师已经讲了，他的商业发展存在着比较极端化的特点。当然这不能说是他的缺点，因为在中国很多地区的商业发展都是没有完整规划的，而是自然形成的。如果说真正的受到国家和商业的统一领导，可能望京不会走到今天的程度，也不会出现上百万平米的商业，而且这些商业的建设形式是以配套为立项的，而并不是一个单独的商业，所有商业的审批是以配套往下走的。从这里可以看到，我们政府对望京批了上百万平方米的配套。从这一点儿来讲，既然是配套，是为谁配套？是为望京配套。他服务的对象远远戳过了他的数量。那么在这种状态下，我们面临的是什么情况？把现有的配套如何做起，如何做强，做的有生命力，那他的客户肯定不是望京地区的居民。他的辐射半径有多大？他的服务内容应该是什么？我想从现实生活中需要，而不是从望京某地区的整个居民和需求的角度来出发。而是说一个东北部的居民，一个北京市需要什么，如果满足了这个，那么望京的生命力应该是可以的，如果仅仅只是满足望京和亚运村那还是困难的。

　　考虑整体的商业进入望京是一个阶段的话，今天NOVO进入望京算是另外一个起点。这种传统的，包括华联，望京国际商业中心，他的主要客源是望京本地区，如果NOVO进来，他的客户不是面对望京的客户，而是望京客户是一部分，他的半径更远。这些品牌的进来，我想比一个普通的商场进来还要重要，我也在仔细观察，望京地区大的商户性质的变化。比如说有三家著名餐厅进来，他们的客户范围就是北京市，当客户想到哪儿需求，完全是可以满足他们的需求的。这些客户进入望京的商户的层次来看，他已经慢慢的面向整个北京市了，而并不是望京。所以说，望京真正的改变是根据商户的不断变化发展的，居民毕竟是居民，望京的住宅并不能改变望京最主要的市场定位。望京的市场定位主要是依赖于进驻望京的大型商户和建筑所决定的。

　　主持人：张总说的非常精彩，一个区域、一个社区的定位不是由住宅决定的，而是共建商业所决定的。这让我想起三里屯的大房子，这些不重要而是他的酒吧商业区。

海创顾问执行总裁、著名商业地产专家胡冰先生发言

　　胡冰：今天题目讲望京，望京是大家太熟悉的东西，不太好讲，如果真要讲，我们来看觉得是受香颂的启发，重新去理解和梳理。望京最大的特点是他的卫星城，刚才几位专家和运营商都谈到了，望京很像一个卫星城，但是从地理位置，他在五环位置不应该是卫星城，但是从望京的人口特点，当然我在新加坡住了很多年，这一点他跟望京很像。如果看卫星城的发展也就是望京的发展，从00年我就开始关注过住宅，他的住宅是4000块钱左右，他只是解决老百姓的居住问题，到现在是解决高档住宅、特色住宅和个性化住宅的过程。商业住宅也是从最早的便民，望京最早的商业理解的是餐饮业，后来又大型超市，到现在理解的是个性化的时尚的、信息的介入。以国内的探讨，他是以居住业成熟和像商业成熟的方向发展。从发展来讲有一个亮业到置业的爆发点，望京所要表达的，逐渐向我有商业需求、有消费需求，到现在有一个个性和新的区域的新的追求，这里头包括两类，第一类是区域性的；第二类是特色人群的。最近我们接触望京的东西南北也接触了其他项目，一开始大家很费心思，关注的是超市，后来逐渐是像国美、苏宁大众化的消费，然后进入特定人群方向的定位。

　　这个项目好在商家和各个商家，NOVO的进驻确确实实会影响一个区域，这是我们对新的追求的表达，或者说对一个符号闪现的一个点。另外看了这个项目，其他项目就不说了，因为大家都已经很了解望京的特点了，但我们的项目很有意思，意思在于项目的奇缺性，包括几个方面。第一个方面是商业小独栋，商业小独栋一直在探讨，但是考虑害怕人群不足，我想商业小独栋的需求也是肯定的。不管是消费群体还是商业就运营团队来说，就运营的商家品牌来说，有某些特殊的产品的奇缺性，他应该是奇缺性的。

　　望京从北京的城市来说，他有他的弱点，说是望京的商业悲哀，正因为有悲哀才会起到未来得发展方向。望京的发展相对来说是一个中间的区域，而不是一个偏僻的区域，做成一个完全独立的交通信息，所以说望京变成自己的区域，刚才说是以谁谁为轴线，变成多少公里。反过来说，把自己变起来，可能会成为其他区的，相当于落后望京的亦庄，望京的例子往往会成为我们未来卫星城，包括模式和制度都可以复制。

　　既然有100万平米的商业，我认为肯定会面临，一平米就够了，还是几万就够了。从特色来讲区域放不下，同时要超越地区。最南端的人可能也会去，虽然我不经常去望京，但我也可以去望京买一些东西。谢谢大家！

　　主持人：从刚才几位专家的话来说，可能大家对NOVO的期望值和要求比想象的还要好。因为胡总都想要去买东西。

　　张锋：刚才几位专家也做了一些评论，我们03年进望京，张总在那儿十年了，历史比较长。我们是作为一个房地产开发商进入北京有十几年的历史，最早是一个开发商场做开的，第二个是比较大的商业项目，是我们做的东方银座，有一个银座百货。第三大比较大的是望京黄金商业区，再开发是公主坟的一个地区，是一个比较大的国外的公司合作。因为今天谈的是香颂商业街的项目。对于望京的区域感受还是比较深的，刚才说了望京的区域规划有什么不合理性？作为我们商业的开发是受害者，因为开发难度很大。03年我们进望京的时候，望京叫睡城，没有什么配套，没有什么商业、商务。当时我们进望京的时候，周边都是荒地，都是平房、树木、小河流。前期我们通过很大的努力，在周边区域不成熟的情况下，把十二万平米的商业街做起来，应该说花了很大的力气，当然我们引进了华南商场和一些知名品牌的支撑。随着望京区域的不断发展，望京已经变的越来越城市化了，包括宜家的开业，包括嘉茂的开业等等一系列项目的开业，特别是我们所在的B区写字楼共建项目和商业项目已经全部完善，比如说我们的方恒，方恒的商业已经起来了，并且也有很高的写字楼，包括我们的商业项目。所以说，望京发展的商业经历是从睡城发展到现在，发展的越来越好，越来越有发展。

　　另外一个方面，关键是什么样的模式，怎么来做比较合适。像NOVO走特色化，走时尚，这个路线比较好。像我们是一个比较典型的生活广场、购物、餐饮为一体的，NOVO走的时尚路线，错位经营，跟周边的商业有明显的错位。他的进驻能够把我们望京的商业带动起来。